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虚拟看房效果有限,组屋、私宅交易量双双暴跌,新加坡政府推出三项措施援助房地产

2020/05/09

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  新加坡政府宣布一系列临时援助措施,协助房地产开发商和买家应对疫情所带来的影响。


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  图片来源:法新社


  新加坡国家发展部、财政部、律政部和贸工部在本周三闭市后发布的联合文告列出了一系列措施自5月6日起生效,包括新加坡籍已婚夫妇购买第二个房地产时,如果要免付额外买方印花税,他们脱售第一个房地产的期限,也将获延长六个月。

  措施包括:

  1、将住宅、商用和工业用途发展项目的完工期限延长六个月;受合格证书期限限制的外国开发商的住宅项目完工期限以及脱售期限,同样会延长六个月。

  2、在现有的条例下,开发商须在一定期限内完成私宅项目并把所有单位卖出,否则就得为土地支付额外买家印花税。在临时措施下,开发商的项目开工和完工期限也会推迟六个月。

  3、新加坡籍的夫妻购买第二个房地产时,如果要豁免缴付额外买家印花税,他们脱售第一间房产的期限,也将延长六个月。

  自4月7日起新加坡全岛实施的阻断措施,也导致建筑工地的工程、房地产开发商销售厅的运作,以及看房活动暂停,这都对施工时间表和房地产销售造成影响。新加坡政府期望开发商也同样能够为它们的主要承包商提供援助和支持,尤其是在工程中断的阻断措施期间。

  此外新加坡政府将继续密切观察疫情对建筑业工程进度以及对房地产领域所带来的冲击,并将在必要时调整政策。

  有关部门强调,尽管实施了这些临时措施,现有的住宅房地产降温措施维持不变。

  4月组屋转售交易量暴跌近八成

  非官方数据显示,受阻断措施影响,新加坡4月的政府组屋转售交易量, 比前一个月暴跌了近八成,转售价则变动不大。新加坡房地产联合交易网SRX今日发布的预估数据显示, 4月份共售出423个组屋单位,比3月份大跌了78.3%。

  价格方面, 上个月的组屋转售价, 比前一个月稍微滑落0.04%。其中,公寓式组屋的转售价跌幅最大,达到1.8%。三房和四房式则分别滑落1.5%和0.2%。只有五房式的转售价微起0.2%。若与2019年同期相比,今年4月的组屋转售价上升1%,与2013年4月的高峰期相比则下跌13.2%。

  虚拟看房吸引私宅买家有限

  自4月7日起实施病毒阻断措施,全岛新私宅示范单位必须关闭,尽管开发商纷纷推出虚拟看房服务,也有买家在4月不受阻断措施所阻进场置产,但多数买家仍无法仅靠虚拟看房就做出买房决定,4月份新销售单位预料显著减少。

  根据本周统计自新加坡市区重建局房地产资讯系统(Realis)的初步数据,4月私宅销量介于200个至230个。相比之下,在3月,共有660个新私宅单位售出。

  10年来,新私宅销量最低的月份是在2009年1月,只有108个单位售出。此后另两个销量较差的月份是2013年12月和2014年12月,分别售出259个和230个单位。

  不少新加坡开发商面对媒体的询问都不愿透露它们4月份的销售数据。从4月7日启动的阻断措施期限,已延长至6月1日。许多开发商都在阻断措施期间做出虚拟看房安排。虽然网上看房流量大增,但大多数买家还是要亲临示范单位,才愿意做出买房决定。

  购买私宅在新加坡是一项重大决定,迄今还未有明显迹象显示购房者仅基于虚拟看房就做出购买决定,买房自住尤其如此。不过,虚拟看房可作为辅助。

  开发商对未来市场走势悲观程度降至新低点

  根据疫情冲击市场情绪,新加坡房地产开发商对当前和未来市场的悲观情绪,陷入历史低点。新加坡产业开发商公会(REDAS)和新加坡国立大学每个季度展开调查,并于近日发布房地产行情指数(RESI)。

  该调查反映整体房地产行情的综合行情指数(Composite Sentiment Index),今年第一季为3.2,陷入历史低点。此前,该指数的最低点是3.3,发生在2011年第四季。

  今年第一季的当前行情指数(Current Sentiment Index)跌至4,去年第四季则是4.4;今年第一季未来行情指数(Future Sentiment Index)也跌至3.5,去年第四季为4.1。这项调查是以0至10的评分,衡量受访者对市场的乐观或悲观程度;超过5代表乐观,低于5则是悲观。

  参与调查的研究员表示,除非有明显迹象表明冠病疫情正在改善,否则市场情绪可能会保持低落:

  企业很可能会推迟他们的搬迁和扩张计划,而投资者也正在物色遭逼售的房地产。一些房地产领域例如酒店和服务公寓,将需要更长的时间才能恢复。

  该调查涵盖八个领域:办公楼、黄金地段私宅、市郊私宅、黄金地段零售商场、市郊零售商场、商业园及高科技空间、工业及物流产业,以及酒店及服务公寓。

  所有房地产领域今年第一季的当前和未来行情百分比净值(net balances)均为负数。更多参与调查者指第一季的表现比上一季差。当中,酒店与服务公寓的当前行情最差,百分比净值为负97%。至于未来行情,办公楼和黄金地段零售商场最差,百分比净值为负65%。

  所有参与调查者都把“全球经济放缓”和“失业与国内经济下滑”,列为未来六个月的两大潜在风险因素。“融资和债务市场流动性收紧”的风险,也从上一季的12.5%提高至75.8%。

  在第一季,有44%预料在未来六个月会大幅或适度减少推出单位的数量。50%预料价格会维持,另50%预料价格会大幅或适度降低。54%预料新私宅价格今年会下滑介于2%至5%,46%预料会下滑5%至8%。今年的新私宅销量方面,31%预料下滑介于8%至10%。

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